ميثاق حماية حقوق المالك في المقايضة العقارية

تخضع كافة الوحدات العقارية المدرجة في قوائم المقايضة المعتمدة لبروتوكول الفحص الفني الموحد والمكون من 100 معيار هندسي وقانوني معتمد:

• ✦ التدقيق القانوني للملكية: فحص تسلسل عقود البيع، صحة التوقيع أو التسجيل بالشهر العقاري، صلاحية التوكيلات الخاصة للبيع للنفس والغير، والتأكد من خلو العقار من أية حجوزات تحفظية أو نزاعات أسرية أو أحكام إفلاس.
• ✦ التدقيق الإنشائي والتشطيبات: فحص سلامة الجدران والأسقف الخرسانية، غياب التصدعات أو الرطوبة والتسريبات، مطابقة التشطيبات للمواصفات المعلنة (أرضيات، صحي، نجارة، ألوميتال).
• ✦ عدادات المرافق الرسمية: مطابقة أرقام وباركود عدادات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي مع إيصالات السداد الرسمية، والتأكد من عدم وجود أية مخالفات تلاعب أو غرامات غير مسددة.

تعتبر مسألة ودائع الصيانة والمصروفات الإدارية أحد أهم بنود الحماية المالية المقررة للمالك:

• ✦ شهادة مخالصة المطور العقاري: يلتزم كل طرف بتقديم شهادة رسمية صادرة من إدارة خدمة العملاء بشركة التطوير العقاري المالكة للمشروع تثبت سداد كامل وديعة الصيانة (Maintenance Deposit) المقررة في العقد الابتدائي دون أية فروق أو أقساط متأخرة.
• ✦ رسوم التنازل والمصاريف الإدارية: يتم الاتفاق المسبق والموثق في ملحق المقايضة على الطرف المتحمل لرسوم التنازل المقررة لدى شركة التطوير أو جهاز المدينة، وتودع المبالغ مسبقاً في حساب الضمان البنكي قبل موعد التنازل.
• ✦ مخالصات المرافق والخدمات: تقديم فواتير استهلاك ومخالصات رسمية للكهرباء، المياه، الغاز، والإنترنت المنزلي حتى يوم التسليم الفعلي.

حرصاً على حماية حقوق العائلات والملاك من أخطار الفراغ الإسكاني (Housing Limbo)، تفرض المنصة القواعد الإلزامية الآتية:

1. تزامن نقل الحيازة: يتم تسليم مفاتيح العقارين ومحاضر الاستلام المعتمدة في نفس الجلسة المحددة لتوثيق عقد المقايضة الرسمي بمأمورية الشهر العقاري المختصة.

2. مهلة الإخلاء والانتقال المتوافق عليها: في حال كان أحد العقارين مأهولاً بالسكن، يحدد ملحق العقد مهلة انتقال محددة الأيام لا تتجاوز 14 يوماً من تاريخ التوثيق، ويُحجز مبلغ ضمان تأميني (Key Escrow Holdback) في حساب الضمان البنكي لا يفرج عنه إلا بعد إتمام الإخلاء الفعلي وتسليم الوحدة بالحالة المتفق عليها.

3. محاضر التسليم المشهودة: يتم توقيع محضر تسليم رسمي يتضمن قراءات العدادات النهائية، عدد المفاتيح وأجهزة التحكم المسلمة، وتأكيد خلو الوحدة من المنقولات الشخصية ما لم ينص الاتفاق على المقايضة بالفرش والأجهزة.

إذا ترتب على عملية المقايضة فارق سعري بين الأصلين بناءً على تقرير التقييم المعتمد AVM، يمنع الميثاق سداد هذا الفارق يداً بيد بين الملاك، ويلتزم الطرف المدين بإيداعه كاملاً في حساب الضمان البنكي الوسيط وفقاً لـ آلية حساب الضمان البنكي (Escrow Bridge).

يضمن ذلك للمالك عدم التنازل عن عقاره إلا بعد التأكد التام من حيازة البنك لكامل الفارق النقدي المستحق له وإتاحته للصرف الفوري بمجرد ختم التنازل بالشهر العقاري.

يحق للمالك فسخ اتفاقية المقايضة فوراً دون أدنى مسؤولية مع استرداد كامل مصروفاته وأمواله، ومطالبة الطرف المخل بالتعويض الاتفاقي المقيد في العقد، في أي من الحالات التالية:

• ✦ ثبوت وجود تصرفات ناقلة للملكية سابقة أو حقوق عينية للغير غير معلنة على العقار المعروض للمقايضة.
• ✦ عدم مطابقة الوحدة للمساحة المرخصة بفارق يتجاوز 5% دون تعديل الفارق النقدي المتفق عليه.
• ✦ تخلف الطرف الآخر عن سداد الفارق النقدي لحساب الضمان البنكي في المهلة المحددة بالعقد المبدئي.